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317新政一招“降温”二手房市场 热闹的北京房价该打住了?

大约今年三月初,在北京有购房刚需的朋友与阿莲聊天时有些惆怅,称现在北京各大银行对贷款收紧,自己贷不到款买房了。起初阿莲还有些不敢相信,调侃他称你不会已经二套了吧,但随后,北京房价疯狂的消息刷遍朋友圈,这似乎佐证了朋友的“遭遇”。事实上,北京……

专题: 北京317新政内容原文 北京自住房申请资格 北京自住房房价 高端点的室内娱乐项目 

大约今年三月初,在北京有购房刚需的朋友与阿莲聊天时有些惆怅,称现在北京各大银行对贷款收紧,自己贷不到款买房了。起初阿莲还有些不敢相信,调侃他称你不会已经二套了吧,但随后,北京房价疯狂的消息刷遍朋友圈,这似乎佐证了朋友的“遭遇”。

事实上,北京房价连续上涨已经持续了17个月,根据中国房地产业协会最近发布的房价行情显示,首都房价连续17个月环比上涨。

317新政:“认房又认贷” 二手房市场影响最大

疯狂之后便是调控,3月17日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款。(含公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

317新政,看似只是把二套房的首付比例从此前的50%增加到了60%。其实,影响最大的是改善性需求的买房者,之前“认房不认贷”的老政策中,在北京大量存在的“卖一买一”的改善性需求换房族会被认定为首套,他们的首付比例是35%,但是新政之后,这样的一套房换房族只要有贷款记录就被认定为二套房,并且首付比例增长到60%。

“最近几个月,北京楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象,由于新建住宅限价严格,约束了价格上涨,所以后市市场影响,首当其冲是二手房市场。” 中原地产首席分析师张大伟认为,新政对二手房市场影响较大,提高了改善需求门槛,对改善需求打击严重,特别是严重打压豪宅成交。

调控:限购不断房地收紧

自去年10月国庆,全国多地相继推出楼市调控政策后,楼市淡静,但近期再度火爆。为楼市降温,各大城市纷纷出炉调控政策。据统计,自2月28日后,全国共有12个热点城市,启动新一波楼市限购措施。

除北京调控升级外,环北京区域也成为调控重点,包括河北省涿州市、河北省保定市的涞水县、河北省张家口市崇礼区,已加入加码限购之列;而上海周边城市例如浙江嘉善县、浙江杭州、江苏南京也加入楼市调控队伍。而本轮调控出台限购政策的并不只是一二线城市,也包括三四线城市。

配合加码限购,政府在收紧资金方面着力。

3月16日,中国人民银行上调公开市场操作利率10个基点,这是2017年以来央行第二次采取此类行动。分析认为,此次调整的主要目标是控制房地产,也是同期美联储加息的反应。北京时间3月16日凌晨,美联储宣布加息25个基点,这是美联储十年来第三次加息。

与此同时,房贷收紧甚至暂停的传闻甚嚣尘上。据报道,2月以来部分银行北京分行暂停放款,北京房屋中介已经暂停了跟工商银行、中国银行、光大银行等的合作,并指出北京可能升级调控政策。

但随后有报道指出,目前光大银行北京分行、中国银行北京分行并未暂停房贷业务,但从2016年末以来,银行放贷速度确实在明显变慢。北京中介公司人士表示,正常时候银行一般在房屋过完户后25到30个工作日放款,但现在这一周期已拉长至1个半月至2个月,从而导致二手房交易周期拉长。

自2月28日以来12城启动升级限购限贷措施:

北京:3月17日

北京宣布楼市新政:居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。

南京:3月16日

南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围,暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房或二手房;南京主城区(不包括高淳区、溧水区、六合区)已拥有2套及以上南京户籍家庭不得购买新房或二手房。

青岛:3月15日

青岛市出台新规:在市区范围内,能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。

江西赣州:3月14日,赣州市出台规定:在中心城区部分区域实施住房限购措施,抑制投资投机需求。限购措施包括:在中心城区无住房或在中心城区非限购区域内只有一套住房的本市户籍居民限购1套商品住房;能提供自购房之日起计算的前2年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或社会保险证明的(政策出台后不能通过补缴认定),且在中心城区无住房的非本市户籍居民,可在限购区域内购买1套商品住房;未成年人不得在限购区域内单独购买住宅。

浙江嘉善:3月13日

嘉善市通知:自2017年3月14日起,在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房;自2017年3月15日起,在全县范围内暂停向在我县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。

海南三亚:3月11日

海南三亚市出台规定:购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%;暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

安徽衢州:3月9日

滁州市规定:居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%,三套房首付比例不低于60%。

江西南昌:3月8日

江西省南昌市限购政策加码:除特定区域外外,在市区范围内,暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的南昌市户籍居民出售住宅;暂停向在南昌市区已拥有1套及以上住宅的,或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非南昌市户籍居民(不得补缴)出售住宅;未成年人不得在市区购买住宅。

河北张家口:3月7日

河北张家口的崇礼区升级“楼市限购令”,不仅增加了非户籍人口的购房条件,也提高了本地户籍人口购房的首付比例。

河北涞水:3月2日

河北省保定市的涞水县出台楼市限购政策:非本市户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年(含)以上证明家庭,限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对本地户籍居民家庭购买第2套住房时,首付款比例不低于50%。

河北涿州:3月1日

河北涿州市出台规定:非当地居民限购1套房,并且首付款比例不低于30%。

福建连江:2月28日

福建连江发布:对三种类型居民家庭,暂停向其销售县城关地区范围内建筑面积144平方米(含)及以下的商品住房。三类家庭包括:(一)县城关地区拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭;(二)县城关地区拥有1套及以上商品住房的非本县户籍居民家庭;(三)无法提供购房之日前2年内在本县累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本县户籍居民家庭。

热卖:三四线城市加速去库存

这一轮的楼市调控,主要源于今年首两个月,各地房地产市场高烧不退。

国家统计局周二(3月14日)公布的报告显示,三、四线城市去库存力度加大,1-2月份非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%,增速比上年全年加快14个百分点。房地产开发投资同比增速加快,全国房地产开发投资同比名义增长8.9%,增速比去年全年提高2个百分点。

中国指数研究院的数据显示,2月末,国内楼市整体成交平稳增长,19个主要城市中,一线城市同比下降16.3%;二线城市同比增长76.69%;三线城市同比增长35.84%。

为何本轮楼价上涨,三四线城市表现突出。

国泰君安研报认为,三四线城市销售回暖,不仅受到返乡置业、一二线购买力溢出的驱动,还受到产业结构调整带来的人口反向流动的影响。接近20年的改革开放让许多城市进入了产业升级的阶段,生产效率低下的中低端产业向三四线城市调整,让位于第三产业。随之而来的是人口结构的二次调整,随着产业撤出,核心城市房价随第三产业人员进驻高涨,低生产率部门的员工收入无法覆盖生活成本,需求外溢到都市圈周边或三四线家乡城市。而三四线好转的供需结构以及宽松的货币环境加速了此类需求的释放。经历了2016年全年的去库存之后,目前三四线城市平均存销比接近2010年以来的历史低值。

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,从房价炒作的因素看,热点城市的周边区域、核心三四线城市因承接外溢需求,楼市有升温之势;且随着传统旺季的到来,部分一二线城市楼市抢房的现象重出江湖。

房企:量价齐升开门红

伴随楼市销售的火爆,上市房企2017年也迎来开门红。

处于房企第一阵营的碧桂园、万科、恒大,今年首两月均呈现出量价齐升的态势。碧桂园前两月实现合同销售额872.6亿元;合同销售建筑面积约999万平方米。万科前两月实现销售金额866.3亿元、销售面积588.8万平方米,分别同比明显增长108.15%和92.8%。

中国恒大前两月累计实现合约销售金额为684.1亿元,较去年同期增长87.6%;累计合约销售面积750.7万平方米,同比增长77.8%。数字显示,龙头房企不仅量价齐升,而且平均售价也有所提升。

受业绩、投资增速和南下资金等多重原因驱动,近期港股内房股板块也迎来一波大涨。新城发展控股、富力地产、融创中国、中国恒大近几个月涨幅超过40%。

未来调控政策走向如何?严跃进认为,如果市场全面升温,不排除全国性调控政策会出台。但由于不同城市之间的房地产市场形态差异越来越大,“因城施策”仍是当前最好的选择。

值得注意的是,今年《政府工作报告》中,关于房地产的话题作了4处修改,补充了包括遏制热点城市房价过快上涨、建立购租并举的住房制度等。

《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀表示,未来房地产调控,首先要落实地方政府的主体责任;其次要实行分类调控、因城施策,因为不同地方房地产市场发展的情况差异还是很大的,从库存和房价来讲,经常会出现“冰火两重天”的情况,有些地方价格飞涨,有些地方多年低迷;有些城市特别是三四线城市,库存很大,需要几年甚至更长的时间才能消化掉。但是也有一些城市,特别是一些热点城市现在别说库存了,甚至存在排队购房现象。所以要分类调控、因城施策,强调地方政府特别是城市政府要切实负起这个责任。

韩文秀还指出,需要处理好去库存和稳房价之间的关系。每一个城市要根据自己的情况,房价上涨比较多、上涨压力大的城市要切实担负起防止房价过快上涨的责任,包括要增加土地的供应,采取适当的金融、财税方面的调控措施,对中介、市场交易进行有效的监管。“总而言之,既要去库存,也要稳房价,这是总的要求。” 韩文秀说。

(原标题:317新政一招“降温”二手房市场热闹的北京房价该打住了? 还有这些城市加入限购大军)

(责任编辑:DF155)

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